房地产开发中的设计管理

更新时间:2012.10.31 浏览次数:

房地产开发中的设计管理从前期土地获取中对于意向地块的规划研究分析,设计过程的管理,到施工中的技术配合和效果控制等,基本上贯穿于整个房地产开发过程的始终。因此房地产开发中的设计管理作为房地产开发中操作管理的重要的组成部分,必须高度重视,它甚至决定了一个项目的成败。在这里,结合自身在设计管理的这个岗位的工作经历,从几个方面谈谈房地产开发中的设计管理。
        很多人都会认为设计管理就是“管设计院”,或者认为设计管理就是“催图”,这其实都是对于设计管理的曲解,也是房地产企业在粗放管理形式下形成的观念。 设计管理是贯穿于房地产开发始末的,针对设计成果的,兼顾任务管理、资源管理、进度管理、技术管理的系统化的管理工作。   
        1、任务管理    对设计文件的评判标准是通过设计任务要求来体现的。因为设计任务要求不仅仅局限于设计任务书,这还包括设计过程中针对设计调整所提出的要求,甚至合同当中的一些要求。编写任务要求之前要有很多功课要做,诸如规划研究;参与到市场调研与策划直至形成产品定位报告;参与到成本测算,在施工图设计任务要求中还可能需要确定限额设计的限值;编制总体设计计划等等。
        2、资源管理   作为设计管理中的最大资源就是所聘请的设计顾问binance官网app,但在实际的委托中,往往不是一家,而是一个顾问团队,按照专业及阶段的不同,一般会有如下组成:①规划方案设计单位;②建筑方案设计单位;③建筑施工图设计单位;④景观方案设计单位;⑤景观施工图设计单位;⑥小区管网综合设计单位;⑦室内装修设计单位,等等。
        在确定了设计顾问团队以后,我们如何对这么多的单位进行管理,除了通过合同、任务要求之外,更多的工作是在各单位之间的协调、沟通工作,并利用他们自身的技术优势形成“冲突”,来解决问题。一般来说,一家设计单位只对委托范围内的环节比较关心,比如单体建筑方案设计单位对结构的可实施性和成本可能不会特别关心,那么我们就要在相应的节点来引入施工图设计单位,来与方案单位全面沟通,把后期可能遇到技术问题提前解决,这是我们通过借助资源来管理资源的一种方式。通过这些节点的穿插,让每一个顾问单位在进行委托范围工作的同时,也参与了对其他顾问单位的技术管理。
        3 、进度管理   设计成果的完成的时间直接影响房地产开发中的报批、施工等下一步环节,因此要对总体的设计进行计划、进度管理。总体设计计划的编制应该是在保证各个专业设计时间基础上,能够将设计中各阶段进行完毕,同时保证下一步设计成果需求部门的时间节点。
        总体设计计划绝不是各专业设计计划的简单叠加,要形成相应的时间穿插,这样做不仅仅是为了满足缩减时间的需要,更重要的是,要让各专业设计形成有机的结合,例如:在进行概念性规划设计之前,要确定建筑单体方案单位,甚至是施工图设计单位,还要确定景观方案设计单位。因为每个设计单位关注点不一样,比如建筑方案设计单位更关注单体本身的形态,而景观设计单位更关注单体以外的空间,在协调会上,都联系自己的设计部分,更能发现规划中的问题所在。而且,景观设计中的方案、初步设计的时间节点一定要与小区管网综合的方案、专业管线的施工图的设计节点发生联系,穿插进行,因为在室外可能存在大量的构筑物,比如雕塑、院墙、小品等,很可能与某个管线的井发生冲突,实际上相当于两个设计并行发展。
        4、技术管理   在设计管理的管理工作中,是以技术为前提的,在通过流程把过程规范的同时,具体的工作还要靠相关专业的技术的应用。通常的技术管理工作分为以下几类:①技术研究:比如前期的规划研究,就是要求业主设计师根据地块的规划条件及策划的相关要求,根据当地的规划管理规定进行规划的实际摆位,得出产品形态等初步结论,指导后面的设计单位委托。②任务要求的编写:通过设计语言将产品定位表达成为任务书,同时要结合规范、成本等其他的要求。③技术方案对比:比如结构部分基础选型、确定结构形式、装饰材料、设备选型工作等,这都是要组织设计单位进行技术分析,在多方案中对比成本、时间等综合要素来得出方案选型结论。④设计文件的审核:贯穿于设计管理工作的全过程,方案过程中的交流、汇报的听取、图纸的审核等等。
        设计管理在房地产开发中不仅是必要的,而且是重要的环节。好的设计管理要靠流程、制度去保障,以过硬的专业技术为基础,更深一步将技术和管理相结合,在实际工作中总结出一套适合自身企业的设计管理方法。

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